BUNDESFACHVERBAND WOHNUNGSVERWALTER E.V.
An
alle Wohnungseigentümer und Verwalter!
|
|
Der Zitter- bzw. ORGA-Beschluss ist so gut wie ”tot”!
Die bisherige ”Rechtsmeinung” des neuen Vorsitzenden
Richters des V. Zivilsena-tes des Bundesgerichtshofes, Herrn Dr. Wenzel, wurde
durch den Beschluss vom 20. September 2000 (Az: V ZB 58/99) nun auch
”höchste Rechtsprechung”.
Damit hat der BGH seine bisherige Meinung zu
”Zitter- und ORGA-Beschlüssen” völlig geändert. Nach der neuen Rechtssprechung
sind nicht angefochtene Mehr-heitsbeschlüsse mit ”Vereinbarungscharakter” grundsätzlich
nichtig. Nach Meinung des BGH
gehen derartige Beschlüsse über die ”ordnungsgemäße Verwaltung” und Kompetenz
der Eigentümerversammlung hinaus.
Vereinbarungen aus der Gemeinschaftsordnung (sofern dort
nichts steht, gelten die Bestim-mungen des WEG) können nur durch einen
”allstimmigen” Beschluss, der als Vereinbarung vor einem Notar im Grundbuch
einzutragen ist, geändert oder zusätzlich festgelegt werden.
Eine Klarstellung, welche der bereits in der
Praxis gefassten Beschlüsse – durch die manche Eigentümergemeinschaften
überhaupt verwaltbar wurden – nun nichtig sind, überlässt der BGH im Einzelfall
der Zukunft und erneut den unteren Gerichtsinstanzen.
Hilfreich ist zumindest die Anmerkung des BGH, dass in der Vergangenheit
gefasste - nicht angefochtene - Beschlüsse mit einmaligem Charakter, z.B. über
die jeweilige Jahresabrech-nung - auch wenn ein anderer Kostenverteilerschlüssel
als in der Gemeinschaftsordnung vereinbart zur Anwendung kam - gültig bleiben.
Durch diese BGH-Entscheidung entsteht für die
Wohnungseigentümer und Verwalter eine große Rechtsunsicherheit. Es ist noch
nicht zu erkennen, welche der von den Eigentümer-gemeinschaften früher
gefassten ORGA-Beschlüsse noch Bestandskraft haben und welche tatsächlich
nichtig sind.
Alle bisher “rechtsbeständigen”
Mehrheitsbeschlüsse mit “Vereinbarungscharakter” sind offensichtlich als
nichtig anzusehen; insbesondere wenn die Wirkung bei dem Einzelfall über das
Folgejahr hinausgeht.
Was bedeutet Nichtigkeit?
|
|
Nichtigkeit bedeutet, dass ein Rechtsvorgang von
Anfang an nicht die gewünschte Wirksamkeit entfaltet. So ist gemäß § 125 BGB
ein Rechtsgeschäft, das nicht in der gesetzlich vorgeschriebenen Form vorgenommen
wurde, nichtig. Beschlüsse der Wohnungseigentümer sind nichtig, wenn sie gegen
ein gesetzliches Verbot, die guten Sitten oder zwingendes Recht verstoßen (z.B. §§ 134, 138 BGB; §§ 5 Absatz 2, 6, 11 WEG).
Die Nichtigkeit eines Rechtsvorganges wirkt für
und gegen alle und ist durch die Gerichte von Amts wegen zu beachten.
Was muss der Verwalter beachten?
Der Verwalter muss die von ihm betreuten
Wohnungseigentümer Unverzüglich über die geänderte Rechtsprechung informieren.
Der BGH hat bereits 1996 anderweitig festgestellt, dass der berufsmäßige
Verwalter eine besondere Aufklärungspflicht gegenüber seinen
Wohnungseigentümern hat. Andernfalls muss er damit rechnen, dass ihm bei daraus
entstehenden gerichtlichen Streitigkeiten ggf. die Verfahrenskosten auferlegt
werden.
Außerdem darf der Verwalter
bestehende Beschlüsse, die nach der BGH-Entscheidung nichtig sind, nicht mehr umsetzen.
Zur Zeit ist noch unklar, ob auch Beschlüsse
über eine Einzelmaßnahme der baulichen Verän-derung davon betroffen sind.
Die ersten Meinungen der Juristen dazu gehen
dahin, dass zwischen ”vereinbarungsändern-den” Beschlüssen mit einmaligem
Charakter zu einem Einzelfall und Beschlüssen mit ”Dauer-wirkung” (für die
Zukunft wird festgelegt, dass . . ) zu unterscheiden ist.
Demnach könnte im Einzelfall mit befristetem
Zeitraum ggf. weiterhin ein anfechtbarer “Zitter-beschluss” gefasst werden,
während Beschlüsse mit Dauerwirkung sofort nichtig sind.
Die Idee einzelner Juristen, ”Zitterbeschlüsse”
in Zukunft (einzeln oder en bloc), jeweils gültig für ein Jahr zu fassen, sind
sicher keine Lösung. Die Gerichte würden schnell den ”Umge-hungstatbestand”
reklamieren.
Für Verwalter und Wohnungseigentümer stellt sich die
aktuelle Frage:
1.
Ist der
Wirtschaftsplan aus dem Jahr 2000 - bei bestehendem ORGA-Beschluss – nun
überhaupt noch weiterhin für das Jahr 2001 gültig?
2.
Welcher
Kostenverteilerschlüssel ist in der anstehenden Jahresabrechnung anzuwenden und
welche Auswirkungen hat dieses auf vermietete Eigentumswohnungen?
Offene Fragen, die erst die Gerichte in naher Zukunft
klären müssen und die Wohnungseigen-tümer sowie den Steuerzahler noch viel Geld
kosten werden!
Welche Beschlüsse aus der Vorzeit sind zu prüfen?
Jede Eigentümergemeinschaft und der zuständige
Verwalter müssen sofort prüfen, welche in der Vergangenheit gefassten
Beschlüsse betroffen sind.
Das gilt insbesondere für:
Ø Änderungen der aus der Gemeinschaftsordnung oder
dem WEG ( §16 Abs. 2 ) vorgegebenen Kostenverteilerschlüssel für einzelne
Kostenarten im anstehenden Wirtschaftsplan für das Jahr 2001 und Abrechnung für
das Jahr 2000.
Ø Gültigkeit des Wirtschaftsplanes über das
Kalenderjahr hinaus.
Ø
Wiederholversammlung
30 Minuten nach der nicht beschlussfähigen Erstversammlung.
Ø Änderungen des Stimmrechtes gegen
Gemeinschaftsordnung oder WEG (Kopfzahl).
Ø Wirtschaftsplan bei Zahlungsrückstand als
Jahressumme fällig.
Ø Evtl. bereits durchgeführte bauliche
Veränderungen, z. B. Kabel-TV, Kalt-Wasseruhren mit geänderter Kostenverteilung
und Genehmigungen für Markisen, Nutzungsrechte usw.
Empfehlung für die nahe Zukunft (Wissensstand
01.12.2000 und ohne Gewähr)
Trotz der großen Rechtsunsicherheit, die durch die
neue Rechtsprechung entsteht, müssen die Eigentümergemeinschaften – schon im
eigenen Interesse – auch in den nächsten Monaten verwaltbar bleiben.
1.
Informieren
Sie die Eigentümer (Rundschreiben und Beiratsseminar) schnellstens über die
gravierende Änderung der BGH-Rechtsprechung mit den daraus entstehenden
Konsequen-zen (z.B. Kostenverteiler gemäß Gemeinschaftsordnung,
Wiederholversammlung etc.).
2.
Gehen Sie
davon aus, dass – sofern beschlossen – der aktuelle Wirtschaftsplan auch noch
Anfang des nächsten Jahres (bis zur Versammlung) seine Gültigkeit behält.
Lassen Sie den nächsten Wirtschaftsplan evtl. für den Zeitraum von zwei Jahre
beschließen. (Anpassungen sind durch Beschluss einer späteren Versammlung noch
immer möglich).
3.
Erstellen
Sie die Abrechnung für das Jahr 2000 - unter Hinweis auf das BGH-Urteil - mit
dem “nun wieder richtigen” Kostenverteilerschlüssel gemäß Gemeinschaftsordnung,
bzw. ”vereinbarter” und im Grundbuch eingetragener Beschlüsse (sonst besteht
für den Verwal-ter ein Haftungsrisiko). Wird trotz Warnung des Verwalters (mit
anfechtbarem Beschluss) die “bisherige” Kostenverteilung und eine neue
Abrechnung verlangt, ist eine geänderte Abrechnung und evtl. neue Versammlung
notwendig, würden Mehrkosten der Verwaltung gemäß Verwaltungsvertrag fällig!
4.
Bereiten
Sie für das nächste Jahr (nächste Versammlung) einen Wirtschaftsplan mit den
Kostenverteilerschlüsseln gemäß Gemeinschaftsordnung bzw. vereinbarter und im
Grundbuch eingetragener Beschlüsse vor.
U.Stein -
11/2000
____________________________________________________________________________________________________________
Website:
www.wohnungsverwalter.de E-Mail:
service@wohnungsverwalter.de